Division de maisons unifamiliales en petits logements et kots d'étudiants : quelle politique pour la Ville de Liège ?

Abstract

Transformer une maison de maître unifamiliale en plusieurs kots ou petits logements constitue une pratique à la mode, principalement dans les grandes villes. Ainsi, il y aurait entre 8000 et 11000 petits logements rien que sur le territoire de la Ville de Liège. Pour le propriétaire de l’habitation unifamiliale, l’opération de subdivision se justifie souvent par la volonté d’en faire un immeuble de rapport le plus rentable possible, au détriment parfois de la qualité et de la salubrité du logement, ce qui a pu conduire à de sérieux excès. L’objet de ce travail est d’analyser les outils dont disposent les communes pour lutter contre ce phénomène, véritable question de société, et, plus précisément, ceux mis en œuvre par la Ville de Liège. Tout d’abord, le présent travail analyse succinctement, dans le premier chapitre, les outils mis en place par le législateur en matière d’urbanisme et de logement, en insistant sur les conséquences attachées au non-respect des formalités imposées. Cependant, l’efficacité de ces mécanismes dépend avant tout de la bonne volonté des communes qui se retrouvent en première ligne dans la difficile mission de les mettre en œuvre, d’où l’intérêt de vérifier cela sur le terrain. Ensuite, certaines communes adoptent également des mesures propres, de type règlementaire ou indicatif, afin de renforcer les exigences des autres niveaux de pouvoirs, dans les domaines de l’urbanisme, du logement et de la fiscalité. Leur validité est toutefois contestée, de même que l’opportunité d’ajouter de nouvelles normes à une législation déjà bien fournie qui offre de très nombreuses possibilités d’encadrement de la subdivision de maisons unifamiliales. C’est l’objet du second chapitre de ce travail. Enfin, le troisième chapitre analyse les mesures adoptées par la Ville de Liège et la façon dont elle fait appliquer l’ensemble des normes en la matière. Elle semble ainsi avoir pris très tôt la mesure de l’enjeu que représente la lutte contre les subdivisions d’immeubles et s’emploie à faire appliquer au mieux les outils mis en place par le législateur wallon. Elle est d’ailleurs bien plus avancée que de nombreuses autres communes sur certains points, comme celui du permis de location. Toutefois, il reste encore beaucoup de travail, notamment en termes de contrôles et de détermination précise du phénomène, avant de parvenir à l’endiguer complétement. A ce titre, d’autres grandes villes comme Charleroi et Namur sont plus avancées puisqu’elles ont pris des directives propres encadrant l’octroi des permis d’urbanisme. Mais Liège devrait prochainement suivre le mouvement et peut, par contre, se targuer d’être en pointe dans l’utilisation de l’instrument fiscal comme moyen de pression sur les propriétaires. Au terme de la réflexion, nous pouvons conclure que, si la situation a bien évolué depuis la fin du siècle dernier, des efforts supplémentaires doivent encore être fournis par les communes, mais également par le législateur qui doit impérativement faire évoluer le cadre normatif pour le rendre mieux adapté à l’époque actuelle et aux nouveaux modes de vie qui se développent, comme la colocation par exemple.