Le crédit hypothécaire : état des lieux et mise en perspective à la suite de l'adoption de la Directive 2014/17/UE

Abstract

Le présent travail aborde deux aspects fondamentaux du crédit hypothécaire : le champ d’application et la protection précontractuelle du consommateur. Ces deux aspects sont appelés à évoluer à la suite de l’adoption de la Directive 2014/17/UE, laquelle instaure un cadre commun (minimum) en matière de crédit hypothécaire. Nous envisageons également l’articulation de ces deux aspects du crédit hypothécaire avec leurs pendants en matière de crédit à la consommation, vu la complémentarité de ces deux types de crédit. Concernant le champ d’application, le droit belge actuel exige la réunion de deux critères cumulatifs pour conclure à l’existence d’un crédit hypothécaire : un contrat de crédit garanti par une sûreté immobilière et ayant une destination immobilière (exprimée comme étant le financement de l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers). Ce champ d’application sera modifié en profondeur à la suite de la transposition de la Directive 2014/17/UE, laquelle rend ces deux critères alternatifs. Cela aura notamment pour conséquence que des crédits (autrefois) qualifiés de crédits à la consommation seront désormais considérés comme des crédits hypothécaires. Le domaine de la protection précontractuelle du consommateur sera également fortement impacté lors de la transposition de la Directive 2014/17/UE. Mises à part l’obligation pour les prêteurs de mettre à disposition des consommateurs une information générale de leurs produits sous la forme d’un prospectus et la remise d’un formulaire de demande de crédit permettant de récolter diverses informations sur la situation financière du consommateur, le droit belge actuel du crédit hypothécaire contient peu de mesures explicites relatives à la protection précontractuelle, comparé à l’arsenal de mesures prévues en matière de crédit à la consommation ; il faut alors se reporter au droit commun de la responsabilité pour mettre à charge du prêteur une obligation de récolter les informations nécessaires et adéquates sur la situation du candidat emprunteur ainsi qu’une obligation de fournir au client des explications sur les produits proposés afin que ce dernier puisse prendre une décision éclairée. La Directive 2014/17/UE s’inscrit dans la lignée de la Directive 2008/48/CE relative au crédit à la consommation (tout en allant plus loin à certains égards) pour mettre à charge du prêteur diverses obligations dans le cadre de la protection précontractuelle du consommateur : une obligation de mettre à disposition de ce dernier des informations générales, de lui fournir des explications personnalisées (au moyen de la fiche d’informations standardisées ESIS, mesure phare de la Directive 2014/17/UE qui est d’harmonisation maximale), ainsi que des explications adéquates, d’évaluer la solvabilité du consommateur et de lui prodiguer (le cas échéant) des conseils. Trois défis attendent le législateur belge lors de la transposition de la Directive 2014/17/UE : assurer une cohérence et une lisibilité de la législation sur le crédit sensu lato, trouver un équilibre entre les législations sur le crédit hypothécaire et le crédit à la consommation et veiller à maintenir un niveau élevé de protection du consommateur. Pour transposer la Directive 2014/17/UE, le législateur belge souhaite maintenir le crédit à la consommation et le crédit hypothécaire dans deux lois distinctes mais propose d’appliquer mutatis mutandis les dispositions relatives au crédit à la consommation au crédit hypothécaire toutes les fois où cela est possible.