L'hypothèque des droits réels d'emphytéose et de superficie

Abstract

L’origine des deux lois du 10 janvier 1824 sur le droit de superficie et le droit d’emphytéose se trouve dans l’utilisation de ceux-ci dans certaines provinces du Royaume des Pays-Bas dont la Belgique faisait partie. Le législateur belge jugea nécessaire de reprendre ces deux lois pour compléter le Code civil français de 1804, étant donné que les droits de superficie et d’emphytéose n’en faisaient pas partie. Depuis cette époque, l’utilisation de ces droits réels a connu un passage à vide certain. Néanmoins, la fin du 20ième siècle et l’entrée en vigueur du Livre 3 du Code civil belge en 2021 permettent d’envisager de beaux jours à ces droits réels d’usage. En effet, à l’heure actuelle, le contexte général de l’augmentation de la densité de population, du prix des terrains, la diminution des espaces constructibles ainsi que les questions environnementales et climatiques, rend favorable les droits réels d’emphytéose et de superficie. Notre contribution aura pour objet d’examiner les conséquences de la réforme du droit des biens sur la constitution d’une hypothèque portant sur un droit réel d’usage tel que l’emphytéose ou la superficie. Nous commencerons ainsi par analyser les principes généraux liés aux droits réels, à l’hypothèque, la superficie et l’emphytéose. Ces différents droits réels seront approchés à l’aube des changements apportés par la réforme de 2021 à chacun d’eux. Ensuite, le caractère « bankable » du droit réel d’emphytéose et de superficie pourra être évoqué : le banquier ayant une hypothèque portant sur ce type de droit réel d’usage aura-t-il l’occasion de faire vendre l’actif et de se faire rembourser ? Les banquiers, sont-ils disposés à financer un emprunt portant sur un tel actif ?