Mémoire de fin d'études Pourquoi les étages des commerces du centre-ville de Liège restent-ils inoccupés ? Freins à leur réintégration et enjeux pour la mixité urbaine

Abstract

Les centres-villes européens connaissent depuis plusieurs décennies une transformation profonde de leurs dynamiques commerciales et résidentielles. À Liège, cette évolution se traduit par une augmentation visible des cellules commerciales inoccupées, mais également par une sous-utilisation plus discrète du bâti situé dans les étages au-dessus des commerces. Longtemps occupés par les commerçants eux-mêmes ou par des logements liés aux activités du rez-de-chaussée, ces espaces sont aujourd’hui fréquemment vacants, utilisés comme stockage ou laissés à l’abandon. Dans un contexte marqué par les enjeux de transition écologique, de limitation de l’étalement urbain et de recherche de nouvelles formes de densification, cette vacance représente pourtant un potentiel important pour la revitalisation du centre-ville. La réactivation de ces étages pourrait contribuer à réintroduire une population résidente dans l’hypercentre, renforcer la mixité fonctionnelle et soutenir l’animation urbaine au-delà des seules heures commerciales. Ce mémoire s’intéresse aux causes de cette sous-utilisation du bâti dans le centre-ville de Liège, et plus particulièrement dans le quartier situé autour de la place Cathédrale. À travers une approche combinant analyse théorique, observations de terrain et entretiens réalisés avec différents acteurs institutionnels et immobiliers, le travail cherche à comprendre pourquoi ces espaces restent difficilement réutilisables malgré les besoins croissants en logements. L’étude met en évidence que la vacance des étages ne résulte pas d’une seule cause, mais d’un ensemble de freins interdépendants. Les contraintes architecturales jouent un rôle majeur, notamment l’absence d’accès indépendants, la faible largeur des parcelles ou les difficultés liées à la lumière naturelle et aux circulations verticales. À ces obstacles s’ajoutent des contraintes réglementaires importantes concernant la sécurité, la salubrité, la performance énergétique et les exigences urbanistiques propres au bâti ancien. Les enjeux économiques constituent également un facteur déterminant : dans de nombreux cas, les revenus générés par les surfaces commerciales suffisent à assurer la rentabilité du bâtiment, limitant ainsi l’intérêt des propriétaires pour des transformations coûteuses et complexes. Les entretiens réalisés avec des représentants du CPAS de Liège, du Syndicat des Propriétaires et Copropriétaires ainsi que du Département du Logement, de la Régie foncière et du Développement économique et commercial montrent également que la réactivation des étages nécessite une approche globale dépassant l’échelle du bâtiment individuel. Plusieurs acteurs soulignent la difficulté de transformer les petites parcelles étroites du centre historique sans mutualisation des accès ou regroupement de plusieurs immeubles. Le travail met ainsi en évidence les limites d’une approche uniquement basée sur des aides financières ou sur la taxation des espaces vacants. Bien que ces outils puissent constituer des leviers utiles, ils ne suffisent pas à répondre aux contraintes structurelles du bâti ancien. La recherche montre que la réactivation durable des étages repose davantage sur des stratégies urbaines intégrées, associant acteurs publics et privés, interventions à l’échelle de l’îlot et réflexion globale sur les usages futurs du centre-ville. Au-delà du constat de vacance, ce mémoire défend l’idée que les étages inoccupés constituent une ressource urbaine stratégique pour l’avenir des centres-villes. Leur transformation représente une opportunité de réutiliser le bâti existant, de limiter l’artificialisation des sols et de renforcer la qualité de vie urbaine à travers le retour du logement dans les centralités historiques. Ainsi, la question des étages vacants ne relève pas uniquement d’un problème immobilier ou commercial, mais participe plus largement à une réflexion sur la manière de reconstruire une ville plus habitée, plus mixte et plus résiliente à partir de ses structures existantes.