La loi Breyne à l'épreuve du droit européen : vers une réforme du régime de cautionnement et de la garantie d'achèvement Un stage au barreau dans la matière du droit judiciaire privé Une épreuve orale de simulation de présentation en conseil d'administration

Abstract

La loi Breyne a été adoptée pour protéger les candidats-acquéreurs à la suite des graves faillites ayant touché le secteur immobilier, telles celle d’Etrimo en 1970. Ces évènements ont mis en évidence l’insuffisance des mécanismes de droit commun pour garantir l’achèvement des logements ou le remboursement des sommes versées en cas de faillite du promoteur.

L’article 12 instaure un système dual de garanties : les entrepreneurs agréés ne doivent fournir qu’un cautionnement de 5 % du prix du bâtiment, tandis que les opérateurs non agréés sont soumis à une garantie d’achèvement couvrant 100 % du coût des travaux. Renforcé en 1993, ce régime vise à protéger les acquéreurs, considérés, comme particulièrement vulnérables face aux professionnels de l’immobilier.

La distinction opérée entre entrepreneurs agréés et non agréés suscite aujourd’hui des interrogations sérieuses au regard du droit de l’Union européenne. En janvier 2025, la Commission européenne a engagé une procédure à l’encontre de ce régime, estimant que l’écart entre l’obligation de garantie limitée à 5 % et celle couvrant 100 % des engagements crée une différence de traitement susceptible de constituer une restriction injustifiée à la libre prestation de services.

Selon cette analyse, le système en vigueur favoriserait indirectement les entrepreneurs agréés nationaux, dans la mesure où l’accès à l’agréation serait plus aisé pour ces opérateurs que pour les prestataires établis dans d’autres États membres. Il en résulterait une entrave disproportionnée à la libre prestation de services au sens des articles 16 et 23 de la Directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur.

Ces interrogations ont conduit la Cour de justice de l'Union européenne à se prononcer dans un arrêt rendu le 26 février 2026 (septième chambre, affaire n° C-824/24), par lequel elle a jugé que le régime belge de garantie constituait une restriction à la libre prestation de services.

Dans ce contexte, une réforme la loi Breyne semble inévitable. Ce travail analyse donc la compatibilité du régime de garantie instauré par cette loi avec le droit européen, et examine, dans une perspective de droit comparé, les solutions susceptibles de concilier protection effective des acquéreurs et respect des exigences européennes.