Le permis de location : quels sont les impacts sur la qualité de logement

Abstract

Face aux transformations démographiques de la population belge et à la hausse des prix du foncier, les personnes précarisées ou isolées se tournent de plus en plus vers la location de petits logements, mais c’est un risque où subsistent des marchands de sommeil louant des biens indécents. Pour protéger les locataires, la Région wallonne a instauré le permis de location, garantissant un seuil de salubrité minimale. Mais conformité n'est pas gage de qualité : la littérature définit le logement de qualité comme une approche multidimensionnelle, étant architecturale, technique, sociale, environnementale, contextuelle et institutionnelle. D'où la question centrale : un logement soumis au permis de location est-il un logement de qualité, et selon quels critères ? Une démarche mixte combine quatre méthodes : une grille de 27 indicateurs construite à partir de la littérature, une analyse spatiale des permis de location liégeois (1998-2026) complétée par une analyse statistique de leurs motifs de refus (2020-2025), dix entretiens semi-dirigés avec des enquêteurs agréés du permis de location, et l'application de la grille à des relevés habités et à une analyse documentaire de dossiers de permis de location accordés et refusés. La confrontation des trois analyses ne révèle pas des valeurs quantitatives, mais des constats qualitatifs. Les dossiers accordés affichent une forte homogénéité des ses qualités techniques, presque acquises d'office. Mais les relevés habités et les témoignages révèlent des dimensions invisibles à la lecture administrative : isolation acoustique, nuisances sonores, réappropriation des espaces, saisissables seulement sur le terrain. Les entretiens dégagent quatre critères consensuels : lumière naturelle, salubrité technique, fonctionnement des installations techniques et sphère privée, et des divergences, sur la surface minimale ou la qualité contextuelle, révélant des angles morts structurels plutôt que de simples désaccords. Cette confrontation a nourri une révision, indicateur par indicateur, de la grille où certains critères ont été conservés, d'autres affinés, de nouveaux ajoutés pour en faire un outil itératif révélant ce que la procédure binaire ne voit pas. Le permis de location remplit ainsi sa mission de filtrer l'insalubrité, mais ne garantit pas, par construction, un logement de qualité au sens où la littérature l'entend. Ce travail propose un cadre méthodologique transposable et ouvre la réflexion sur la place accordée à la voix de l'habitant dans l'évaluation du logement.

Faced with demographic changes in the Belgian population and rising land prices, people in precarious situations or who are isolated are increasingly turning to renting small flats; however, this carries the risk of encountering unscrupulous landlords who let out substandard properties. To protect tenants, the Walloon Region has introduced a letting licence, guaranteeing a minimum standard of habitability. However, compliance does not guarantee quality: the literature defines quality housing as a multidimensional concept, encompassing architectural, technical, social, environmental, contextual and institutional aspects. This raises the key question: is a property subject to the letting licence a quality home, and according to what criteria? A mixed-methods approach combines four methods: a framework of 27 indicators derived from the literature; a spatial analysis of rental licence applications in Liège (1998–2026), supplemented by a statistical analysis of the grounds for refusal (2020–2025); ten semi-structured interviews with accredited tenancy permit assessors, and the application of the framework to field surveys and a documentary analysis of granted and refused tenancy permit applications. A comparison of the three analyses does not reveal quantitative values, but rather qualitative findings. The approved applications show a high degree of consistency in their technical qualities, which are almost automatically accepted. However, the on-site surveys and testimonies reveal aspects that are invisible to an administrative review: acoustic insulation, noise pollution, and the reappropriation of spaces – all of which can only be grasped through fieldwork. The interviews highlight four areas of consensus — natural light, technical safety, the functioning of technical installations, and privacy — as well as points of divergence, such as the minimum floor area or contextual quality, revealing structural blind spots rather than mere disagreements. This comparison led to a review, indicator by indicator, of the assessment grid, in which some criteria were retained, others refined, and new ones added to turn it into an iterative tool that reveals what the binary procedure fails to detect. The letting licence thus fulfils its role of filtering out substandard housing, but does not, by its very nature, guarantee quality housing as defined in the literature. This study proposes a transferable methodological framework and opens up a discussion on the role given to residents’ voices in the assessment of housing.