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Faculté de Droit, de Science Politique et de Criminologie
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MASTER THESIS
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La copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis : la publicité des statuts

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Lejeune, Marine ULiège
Promotor(s) : Lecocq, Pascale ULiège
Academic year : 2016-2017 • Permalink : http://hdl.handle.net/2268.2/2868
Details
Title : La copropriété forcée d'immeubles ou de groupes d'immeubles bâtis : la publicité des statuts
Author : Lejeune, Marine ULiège
Advisor(s) : Lecocq, Pascale ULiège
Language : French
Number of pages : 39
Keywords : [fr] Copropriété
[fr] statuts
[fr] publicité
[fr] opposabilité
[fr] transparence
Discipline(s) : Law, criminology & political science > Civil law
Institution(s) : Université de Liège, Liège, Belgique
Degree: Master en droit, à finalité spécialisée en droit privé (aspects belges, européens et internationaux)
Faculty: Master thesis of the Faculté de Droit, de Science Politique et de Criminologie

Abstract

[fr] Selon un article paru dans le journal Het Laatste Nieuws en février 2017, pas moins de 25% des appartements en Belgique sont en conflit. La copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis entraîne des tensions entre les différents acteurs de la copropriété qui doivent à la fois cohabiter et exercer ensemble leur droit de propriété. C’est pourquoi, le législateur organise minutieusement le fonctionnement de la copropriété forcée d’immeubles dans une section propre à cette matière dans le Code civil. En outre, il a dû prendre en compte les nombreuses critiques et controverses auxquelles devaient faire face les praticiens.
Pour coordonner les droits de chacun dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles bâtis, la loi prévoit des documents spécifiques à ce type de copropriété : l’acte de base, le règlement de copropriété, l’éventuel règlement d’ordre intérieur et les procès-verbaux relatant les décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. Parmi ces actes, seuls l’acte de base et le règlement de copropriété, qui constituent les « statuts », doivent être conclus sous la forme authentique pour, ensuite, faire l’objet d’une transcription à la conservation des hypothèques. Cette dernière formalité garantit la publicité des statuts et les rend opposables à tous les titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété. Dès lors, ils doivent respecter ces dispositions précisant notamment les quotes-parts de droits et de charges sur les parties communes de l’immeuble et les droits et obligations de chaque copropriétaire tant sur les parties privatives que sur les parties communes. Toutefois, ils ont également le droit d’en invoquer le respect en vertu d’une formule de « réciprocité » propre à ce type de copropriété.

Deux problèmes particuliers sont liés à la publicité des statuts.
Le premier porte sur la détermination de la ou des personnes au nom desquelles transcrire les actes authentiques de la copropriété à la conservation des hypothèques. Est-ce au nom de l’association des copropriétaires ou au nom de chacun des copropriétaires concernés ? La solution envisagée vise à renforcer la sécurité juridique en indiquant tant le nom de l’association des copropriétaires que celui des copropriétaires, titulaires d’un droit réel sur l’immeuble en copropriété.
La seconde problématique est due à l’irrespect de la loi. L’association des copropriétaires ne fait pas constater ses décisions impactant les statuts dans un acte authentique. Par conséquent, la modification des statuts n’étant pas transcrite à la conservation des hypothèques, les tiers ne peuvent pas prendre connaissance des statuts en vigueur tandis que les titulaires d’un droit réel ou personnel sur l’immeuble en copropriété sont en droit de se prévaloir de l’inopposabilité des dispositions à leur égard. Pour y remédier, plusieurs pistes sont envisagées : une opposabilité des décisions dès leurs adoptions pour les titulaires d’un droit réel ou personnel disposant d’un droit de vote à l’assemblée ainsi qu’un renforcement de la responsabilité du syndic quant à ses devoirs de veiller à l’exécution des décisions prises par l’assemblée générale et quant aux informations qu’il communique lors d’une cession de droit de propriété d’un lot.

Ainsi, la copropriété forcée d’immeubles ou de groupes d’immeubles bâtis est une matière qui semble toujours pouvoir faire l’objet d’améliorations en vue de pacifier les relations entre les copropriétaires et même, à l’égard de toute autre personne ayant un lien avec l’immeuble en question.


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Access TFE_Lejeune_PubliciteStatuts_Copropriete.pdf
Description:
Size: 1.4 MB
Format: Adobe PDF

Author

  • Lejeune, Marine ULiège Université de Liège > Master droit, à fin.

Promotor(s)

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