Les charges de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis

Abstract

Les charges de copropriété sont pour l’essentiel les dépenses, périodiques et non périodiques relatives aux parties communes d’un immeuble en situation de copropriété. La répartition de celles-ci entre les copropriétaires est certainement l’un des points les plus important du droit des copropriétés tant celle-ci a tendance à susciter des conflits. Les modes de calculs constituent en ce sens un point de friction important. Plusieurs critères de répartition peuvent en effet être utilisés et, certains étant plus avantageux que d’autres selon la situation de leur immeuble dans la copropriété, les revendications en la matière ont tendance à être relativement nombreuses. Les statuts peuvent librement choisir d’adopter soit le critère de l’utilité des parties communes soit le critère de la valeur de chaque lot privatif, critère quant à lui déjà utilisé pour la répartition des charges de droit dans la copropriété. En plus de la répartition de principe entre tous les copropriétaires, il peut être prévu des associations partielles, internes à la copropriété et disposant de parties communes particulières dont ces associations doivent assumer seules les charges. Il doit également être prévu par le syndic la répartition des charges relatives à un même lot entre l’usufruit et le nu-propriétaire quand la propriété dudit lot se trouve être démembrée. Ensuite, nous analysons la question de la cession du lot privatif. Le législateur a là organisé entièrement la procédure de cession d’un lot en copropriété, tant celle-ci peut mener à des contestations. En effet, les obligations de payement des charges devant passer d’un copropriétaire à un autre, il faut prévoir de façon claire les moments charnières de la transmission des obligations. Le législateur a également prévu ici une procédure d’opposition quasi-amiable permettant en principe d’améliorer le recouvrement des charges impayées en cas de transmission de la propriété d’un lot. Si celle-ci reste fort critiquée en doctrine, il n’en reste pas moins qu’elle représente un pas en avant pour le syndic dans le cadre de sa mission d’administration des fonds de l’association. Finalement il est question de la récupération des charges de copropriété en général et de la modification possible du régime actuel. La récupération des charges revêt en effet une importance capitale tant c’est elle qui pose souvent problème dans les copropriétés. C’est alors la question des titulaires de l’action en récupération, de l’opportunité d’agir contre les mauvais payeurs et des justifications invoquées par ceux-ci afin de ne pas payer les charges qui leur reviennent qui a retenu notre attention. Sont également analysés les moyens dont l’association dispose afin de garantir un meilleur recouvrement de celles-ci. Afin d’améliorer la situation financière de l’association ce sont ensuite les solutions juridiques canadiennes et néerlandaises qui furent étudiées pour finir sur une proposition de modification du régime belge de la récupération des charges et plus particulièrement la question de la solidarité des copropriétaires entrants et sortants en cas de cession de lot.