La saisie-exécution immobilière des parts indivises et droits réels démembrés

Abstract

La coexistence de plusieurs droits réels détenus par des personnes différentes sur un même bien immeuble est fréquente. Imaginons simplement la situation du défunt qui laisse un conjoint survivant et un enfant. L’immeuble affecté à la résidence familiale peut alors être l’objet de trois droits réels distincts : la première moitié de l’immeuble appartient en pleine propriété à l’époux survivant, la seconde est déchirée entre l’usufruit de ce dernier et la nue-propriété de l’enfant. Si l’un des héritiers ne répond pas de ses obligations, comment son créancier peut-il concrétiser et saisir son droit abstrait dans l’immeuble ? La problématique n’est pas exclusive à ce cas de figure : elle intervient à chaque fois que le droit de propriété sur un immeuble est divisé entre plusieurs titulaires (indivision, usufruit, superficie et emphytéose). Notre contribution aura pour objectif d’examiner comment un créancier peut exercer effectivement son recours sur le droit réel indivis ou démembré de son débiteur dans un immeuble. Pour ce faire, nous analyserons successivement l’indivision et le démembrement de la propriété : après avoir défini la notion, nous nous pencherons sur les moyens de poursuivre l’exécution du droit réel puis sur les apports pertinents du projet de réforme du droit des biens.