Le contrat d'échange en matière immobilière

Abstract

L’article 1702 du Code civil définit l’échange comme « un contrat par lequel les parties se donnent respectivement une chose pour une autre ». Dans le contrat d’échange, « la monnaie est remplacé par un autre bien »1. Il est fréquent que les choses échangées n’aient pas exactement la même valeur. Dans ce cas, les coéchangistes peuvent prévoir le versement d’une soulte afin de rééquilibrer les prestations réciproques. Cependant, la présence d’une soulte peut avoir pour effet de requalifier le contrat en vente. Le contrat d’échange peut avoir pour objet un immeuble, voir même un immeuble à construire. Le coéchangiste qui doit recevoir une soulte bénéficie d’un privilège sur les immeubles réciproquement échangés pour le payement de cette soulte. La règle de la rescision pour lésion de plus de 7/12ième n’est pas applicable à l’échange immobilier. L’échange immobilier peut être soumis au droit d’enregistrement et/ ou à la TVA. En ce qui concerne les droits d’enregistrements, un régime de taxation particulièrement favorable est applicable. De plus, un taux réduit de 6% est applicable aux échanges d’immeubles ruraux non bâtis sous certaines conditions. A côté de ces avantages, le contrat d’échange est généralement exclu des autres régimes de faveur, tels que les abattements. La jurisprudence et la doctrine majoritaire semblent largement favorables à l’application de la loi du 9 juillet 1971 qui réglemente la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (également appelé « loi Breyne ») au contrat d’échange, même si une certaine incompatibilité demeure.