Dans quelle mesure les ajustements des politiques monétaires et le mécanisme d'indexation des salaires post-crise financière de 2008 ont-ils eu un impact sur le pouvoir d'achat, selon une simulation comparative entre locataires et propriétaires en Belgique?

Abstract

Ce mémoire propose une analyse comparative approfondie de deux options résidentielles principales en Belgique : l’acquisition d’une résidence principale versus la location assortie d’un investissement du revenu résiduel sur les marchés financiers. L’étude répond à une question centrale de la finance personnelle dans un cadre institutionnel belge marqué par l’indexation automatique des salaires, une fiscalité immobilière régionalisée et l’évolution des conditions du marché hypothécaire.

En s’appuyant sur un modèle de simulation à haute résolution, la recherche évalue sur le long terme les trajectoires de patrimoine net de deux profils de ménages théoriquement identiques, ne différant que par leur statut résidentiel. Dans les deux cas, le revenu disponible après paiement des charges de logement est investi dans des portefeuilles financiers diversifiés, avec une variation des allocations d’actifs (prudent, équilibré, dynamique) pour tester la sensibilité des résultats. Les principales variables incluent l’évolution des prix immobiliers, l’inflation locative, la croissance salariale via l’indexation, les taux hypothécaires (fixes et variables), les coûts de transaction, le précompte immobilier, les frais d’entretien et les rendements des marchés financiers.

Les simulations couvrent différents environnements économiques, allant de régimes à faibles taux et inflation stable à des contextes de taux élevés et d’inflation marquée, reflétant les évolutions réelles du marché belge entre 2000 et 2024. Les résultats montrent qu’aucun statut résidentiel ne présente un avantage financier universel : la propriété est plus performante en cas d’appréciation soutenue des prix immobiliers et de stabilité des taux, tandis que la location couplée à un investissement rigoureux peut surpasser l’achat dans des contextes de faible croissance immobilière, de coûts d’emprunt élevés ou de forte performance des marchés financiers.

Un enseignement clé réside dans le rôle déterminant de la discipline d’investissement du revenu disponible après logement, quel que soit le statut résidentiel, dans la construction du patrimoine à long terme. La stratégie d’allocation d’actifs, le niveau des taux d’intérêt et la dynamique du marché immobilier influencent conjointement le choix optimal pour un ménage donné.

Sur le plan méthodologique, la recherche met à disposition un outil de simulation flexible et adaptable développé sous Excel, permettant aux ménages, conseillers financiers et décideurs publics de reproduire les scénarios, d’ajuster les hypothèses et d’obtenir des projections personnalisées. Cet outil facilite la prise de décision éclairée en intégrant à la fois les variables macroéconomiques et les paramètres spécifiques au ménage.

L’implication générale est claire : le choix du statut résidentiel doit aller au-delà d’une simple comparaison statique des coûts et intégrer la discipline d’investissement, les conditions macroéconomiques et le profil de risque individuel. Les résultats offrent une valeur pratique aux ménages désireux d’optimiser leur patrimoine à long terme et aux décideurs cherchant à promouvoir des choix résidentiels financièrement durables.