Le fait que l'immeuble vendu ait été construit en violation des règles applicables en matière de permis d'urbanisme permet-il à l'acquéreur d'obtenir la restitution des droits d'enregistrement ou de la TVA payés lors de l'acquisition de l'immeuble ?

Abstract

Bien que l’adage « nul n’est censé ignorer la loi » soit connu de tous, force est de constater que la loi est très souvent ignorée, consciemment ou non. La législation applicable en matière d’urbanisme n’échappe pas à ce phénomène et il arrive que les obligations imposées par les législateurs régionaux, notamment en ce qui concerne les permis d’urbanisme, ne soient pas satisfaites. Se pose alors la question du sort à réserver à l’immeuble construit en violation des règles d’urbanisme et aux conventions dont il fait l’objet. Dans le cadre du séminaire pluridisciplinaire consacré à la thématique générale du traitement fiscal des activités illicites, nous avons choisi de nous consacrer à la question de savoir si l’acquéreur d’un immeuble en infraction urbanistique a la possibilité d’obtenir la restitution de l’impôt payé lors de l’acquisition de ce dernier. Pour répondre à cette question, il convient avant tout de présenter succinctement les principes applicables en matière d’urbanisme ainsi que les sanctions prévues dans l’hypothèse où ils seraient violés. Nous nous pencherons également sur la question de la régularité de la vente d’un immeuble en infraction et sur les moyens d’action dont dispose l’acquéreur d’un tel immeuble. Après avoir analysé l’aspect civil de la vente d’un immeuble entaché d’une infraction urbanistique, nous procéderons à l’analyse de l’aspect fiscal de cette opération et nous examinerons plus précisément la question de l’incidence de l’infraction sur la perception et sur la détermination de la base imposable, tant en matière de droits d’enregistrement qu’en matière de taxe sur la valeur ajoutée. Pour répondre à la question qui nous préoccupe, nous examinerons particulièrement les régimes de restitution de l’impôt qui existent dans ces deux matières. Notre analyse se limitera à l’hypothèse où la vente, en pleine propriété, porte sur un immeuble situé en Belgique. Au travers de notre travail, nous tenterons d’apporter une réponse à la question posée et de déterminer si le droit fiscal réserve un traitement particulier aux ventes d’immeubles affectés d’une infraction ou s’il se contente de suivre le traitement civil de telles opérations.